La loi sur les loyers

Le Code civil s’est enrichi en 1991 d’une nouvelle section portant sur les baux relatifs aux habitations servant de résidence principale au locataire. C’est ce qu’on appelle la loi sur les loyers de 1991. La loi sur les loyers s’applique aux contrats de bail portant sur le logement que le locataire, avec l’accord du bailleur, affecte à sa résidence principale.

Droits et devoirs du propriétaire

La loi prévoit que le bailleur doit délivrer le bien loué au preneur en bon état de réparations de toutes espèces et qu’il doit entretenir ce bien, au cours du bail, en état de servir à l’usage auquel il est destiné. Pendant toute la durée de bail il doit faire les réparations nécessaires, à l’exception de celles qui sont considérées comme faisant partie de l’entretien normal qui incombe au preneur.

(Pour les baux signés après le 18 mai 2007 ces règles sont impératives, ce qui signifie qu’elles s’appliquent toujours, même si le contrat contient une clause contraire)

Les notions de la loi sur les loyers sont définis de manière plus concrète dans l’Arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Dans le cadre de la prévention des intoxications au CO on retient les articles suivants:

Article 5: …Toute installation de production d’eau chaude ou tout autre système de chauffage produisant des gaz brûlés doit être muni d’un dispositif d’évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l’air libre.

Art  6; 5°: Le logement doit disposer au moins de moyens suffisants de chauffage qui ne présentent aucun risque en cas d’usage normal ou du moins de la possibilité de placer et de raccorder ceux-ci.

Art 6;6°: ….Si le logement est équipé d’une installation de gaz, celle-ci doit être approuvée par un organisme agréé, lorsqu’une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne peut présenter aucun risque en cas d’usage normal.

Le Code wallon du logement de 1998 décrit les critères minimaux de salubrité auxquelles doit satisfaire un logement et est ajouté en annexe à l’ arrêté royal de 8 juillet 1997. Le Code bruxellois du logement (2004) et le « Vlaamse wooncode » (1997) avec leurs exigences de qualité respectives ont également été joints en annexe à l’A.R du 8 juillet 1997.

Dans le cadre de la prévention des intoxications au CO, les codes régionaux du logement prévoient la présence de moyens de chauffage suffisants ou la possibilité de placer et de raccorder ceux-ci, des possibilités de ventilation en rapport avec la présence d’installations de cuisine, de chauffage ou de production d’eau chaude et une installation de gaz sûre.

Le propriétaire peut faire vérifier la conformité du logement loué et demander une attestation de conformité, une attestation de l’administration communale qui établit que le logement n’est pas insalubre. Le certificat de conformité lui sera délivré au terme d’une visite sur place. Dans ce cas, même si des manquements sont constatés, il n’y aura pas d’amende pour le propriétaire. Il se verra éventuellement contraint d’effectuer les travaux nécessaires et il peut lui être interdit de mettre son bien en location jusqu’à la remise en état du logement.

Droits et devoirs du locataire

Le locataire est tenu d’avertir le propriétaire des réparations qui deviendraient nécessaire en cours de bail. Il pourrait voir sa responsabilité mise en cause si, par son abstention, il n’a pas permis au propriétaire d’agir suffisamment vite et a, de ce fait, aggravé la situation.

Le locataire doit également se charger des réparations locatives. Les « réparations locatives » sont des réparations désignées comme telles par l’usage des lieux ainsi que les réparations énumérées à l’article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur: aucune des réparations réputées à charge du preneur n’incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Sont habituellement réputées à charge du locataire, les réparations suivantes: l’entretien et le nettoyage régulier des appareils de chauffage et de production d’eau chaude ainsi que le contrôle périodique des chaudières. Le remplacement des appareils ou leur réparation est à charge du propriétaire. Il incombe au propriétaire de veiller à ce que ces appareils soient sûrs. Les réparations de la cheminée sont également à charge du propriétaire.

Quels sont les recours contre un propriétaire défaillant?

Le tribunal compétent pour régler les contestations relatives au louage d’immeuble est la justice de paix du lieu où est situé l’immeuble loué.

Si le preneur et le bailleur ne sont pas d’accord sur un des points relatifs à la location, ils ont tout intérêt à intenter d’abord une procédure en conciliation plutôt qu’un procès. Le principal avantage de la procédure en conciliation est qu’elle est gratuite. Il n’y a pas de frais de justice et elle ne nécessite pas le concours d’un avocat. La demande de procédure en conciliation peut se faire même verbalement au greffe de la justice de paix du canton où est situé le bien loué. Après quoi, les parties seront convoquées (par simple lettre du greffe) à comparaître aux jours et heures fixés par le juge.

Même si une partie décide de ne pas recourir préalablement à la procédure de conciliation et d’introduire directement une action au fond, la loi précise désormais que le juge tente d’abord de concilier les parties avant de poursuivre la procédure au fond.

Si le logement ne répond pas aux conditions minimales au moment où le locataire en a la jouissance, le locataire a le choix soit de demander la résolution du bail avec dommages et intérêts éventuels, soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour répondre aux conditions élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Dans l’attente de l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

En pratique

Avant de signer le bail

  • Depuis le 15 juin 2007, les contrats de bail portant sur le logement affecté à la résidence principale du locataire doivent être établis dans un écrit.
  • L’enregistrement du contrat écrit de bail de résidence principale est une formalité obligatoire. Le bailleur est tenu de remplir cette obligation dans les deux mois de la conclusion du contrat. L’enregistrement est gratuit pour autant qu’il se fait dans le délai légal.
  • Le preneur et le bailleur sont tenus de dresser contradictoirement (en présence du locataire et propriétaire ou son représentant) et à frais communs un état des
    lieux détaillé.
 
  •  Demandez le certificat de conformité du logement avant de signer le bail

Le propriétaire peut faire vérifier la conformité du logement et demander un certificat de conformité. Cette attestation officielle de l’autorité communale n’est pas un autorisation de mise en location et n’est pas obligatoire. Elle établit seulement que le logement loué n’est pas insalubre ou inhabitable. 

  • Demandez la preuve de l’entretien et le ramonage

Avant de prendre possession des lieux, demandez au propriétaire de faire ramoner les cheminées, détartrer et contrôler les appareils de chauffage et de production d’eau chaude ou exigez la preuve qu’un entretien récent a été effectué.

  • Emettez des réserves

Si au moment de la signature du contrat, les compteurs de gaz étaient fermés, il est prudent de faire inscrire sur l’état des lieux la réserve suivante: "Etat des lieux effectué sous réserve de l’état de bon fonctionnement des appareils de chauffage et de production d’eau chaude, contrôlables lors de l’ouverture des compteurs."

Des problèmes se posent en cours du bail

  • Signalez les problèmes verbalement à votre propriétaire
  • Mise en demeure

Si le propriétaire fait la sourde oreille, adressez lui une lettre recommandée décrivant les réparations nécessaires. Demandez-lui de faire exécuter les travaux dans un très bref délai.
Exemple de lettre

  • Juge de paix

Si le propriétaire ne réagit pas, vous pouvez vous adresser au juge de paix.

La procédure en conciliation: La procédure en conciliation est gratuite, un avocat n’est pas nécessaire. Il suffit de s’adresser au greffe de la justice de paix du lieu où l’immeuble est situé. Suite à une demande, même verbale, faite au greffe, une lettre de convocation à comparaître est adressée par le juge aux deux parties.

Si au terme de la comparution, il y a accord, un procès-verbal d’accord est rédigé.

Procédure judiciaire: En cas d’ absence de la partie adverse ou d’absence d’accord, la personne peut toujours introduire une procédure judiciaire.

Vous pouvez pour cela prendre contact avec le syndicat des locataires ou avec un avocat.

  • Déclaration d’insalubrité

Le locataire peut introduire une plainte auprès du service régional d’inspection. Les fonctionnaires inspecteurs de ce service vont visiter le logement pour contrôler s’il répond aux exigences élémentaires de sécurité, salubrité et qualité de l’habitat.

Si le logement ne répond pas à ces exigences, il peut être déclaré insalubre.